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美国房产投资
美国房产投资分享 来源:慧侨原创

美国经济复苏呈现良好态势,美元资产持续走强,美国一线城市房价处于合理价位,中国中产阶级开始紧随富豪阶级的脚步,进军美国各城市,如洛杉矶以学区优质闻名的城市尔湾,其新房80%都被中国人买去,当地人成为中国人的租客。

投资美国房产具备哪些优势?

1 .强势美元

美国经济从2009年的谷底回升,美元汇率将维持强势

a.  GDP持续增长:GDP09年的负增长回归到2%以上,并且有望在未来数年维持增长。

b. 失业率降低:由20101月的10%高位降至201510月份的5%

c.  消费者信心指数持续上升:重回20081月高位。

d. 美股仍处于高位:年中时期纳斯达克指数和标准普尔500指数走势持续攀升并远超07年最高点,现仍处于高位。

美国经济好转及加息周期的影响,预期美元汇率将于未来三年维持强势。

2 .永久产权

中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权目前是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,是永久产权。

 

3 。房价不高

美国房子价格不高,甚至低于国内的一线城市,现今,美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元,也就是说,有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲显得平易近人。用同样的价格,在美国买到房子可以比国内大三倍以上。

美国房产市场处于投资的最佳时机

从美国几十年的房市来看,美国房价呈周期性变化,差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌,目前的美国房价处于稳健回升的趋势,未来56年美国房价会继续稳定上涨,美国房产正值最佳投资时机。

美国房地产市场已填完次贷泡沫的“坑”

1970 年代以来的历史数据显示,64%是美国居民自有住房率的一根基本底线,经济泡沫时期,居民倾向于多投资于房地产市场,住房自有率会向上偏离,但也会逐渐回归到这根底线。目前来看,美国互联网泡沫和次贷泡沫中所累积的房地产过剩需求已得到了比较充分的释放。

美国房地产市场正在强势复苏需求回升

三因素暗示美国房地产需求回升:人口结构、家庭形成和金融改善

4 .刚需人口扩大

美国人口结构暗示住房需求回暖:35-44 岁人口是美国购房自住的主力,35-44 岁人口在 2015 年到达底部后将开始回升,意味着未来新增刚性需求的扩张。

5 .家庭形成加速

家庭形成加速刺激需求:2014 年下半年以来,美国家庭形成的速度大幅加快,达到05 年以来的最快速度,这将刺激住宅需求的回升。

 

6. 金融条件改善

金融条件改善利于住房需求回升:1)次贷危机后居民资产负债表已得到充分的修复;2)助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担;3)收入的上升也使得居民购房的压力减小。这些条件的改善都有利于住房需求的改善。

 

房地产库存下降

目前美国住房空置率仍在持续下降,已接近2000年的水平,租房空置率已接近90 年代水平。在房地产市场需求回升的背景下,目前的房地产库存或不足以应对需求的回升,房价也出现上涨。

 

房屋量价齐升

在全球经济发展减缓的情况下,美国房价似乎没有受到什么影响。受高需求量和供应量紧张的影响,美国房产价值在稳步增长。9月份全美房价环比上涨0。3%,同比增长3。7%,保持了从20124月以来美国全国房价持续上涨的态势。新屋与成屋的销量也保持了增长的势头。

 

房屋租金持续上扬

在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。旧金山、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。9月美国整体房租则比去年同期上涨了3.7%

 

7 。美国房产政策完善

美国房产政策完善,法律环境健全:美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格、税额、交易日期、 交易情况, 都必须明确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。

 

8. 房产类型多

美国房产类型分为独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住宅等。每种房型会分布在不同的地区或城市,并匹配不同的投资目的。


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