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又有知名财团巨资跟进投资日本房地产!深度剖析外资财团看好日本房产的逻辑!

时间:2020/10/29 14:19:513672 作者:慧侨移民

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据日经新闻报道,外资大型房地产基金正在日本进行大规模投资。其中,加拿大房产投资平台BGO今后将最多投入1万亿日元(约643亿人民币),继香港PAG的8000亿日元以来再创新高。与欧美相比,日本的房地产市场受新冠疫情的打击较轻,有望获得相对较高的回报。BGO首席执行官肯定地表示,日本是当今最具魅力的市场。


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BGO在日本政府发布紧急事态宣言的4月底还取得了位于东京麹町的大型写字楼。BGO向欧美养老基金等进行募资,设立了以亚洲为投资对象的新基金。除基金外,作为大股东的加拿大保险商永明金融集团(Sun life)等也直接出资,由BGO进行投资管理。资金总额预计达到25亿美元。其中8成投向日本市场,包括贷款在内,估计向日本的投资余力最高达到100亿美元。


事实上,受疫情影响,全球经济大受影响,股市动荡,资产收益日渐下滑,而作为三大避险货币之一的日元,却越来越受到投资界的追捧。短短1个半月的时间内,大量实力雄厚的外资财团「扎堆」涌入日本不动产市场。这已经不是在暗示外资的投资重心将在未来转移至日本,简直就是在「赤裸裸」地明示其对日本市场的关注度正在提高。


类似BGO这样的世界知名财团投资日本绝非个案,其实很多的世界知名财团今年以来一直在轮番「加注」日本。9月初,「股神」巴菲特在迎接自己90岁寿辰的同时,我们也得知了伯克希尔旗下再保险公司——国家赔偿公司(National Indemnity)买入了5家日本商社的股份:伊藤忠商事(‭‮20.5‬‬%)、丸红(5.06%)、三菱商事(‭‮40.5‬‬%)、三井物产(5.03%)和住友商事(‮40.5‬‬%)。


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2020年2月份,根据外媒报道,美国私募基金黑石集团购入一个日本住宅投资组合。这组出租公寓将以创纪录的3000亿进行一次性收购。该投资组合包括位于东京、大阪和日本其他较小城市的公寓。黑石曾于2014年以1900亿日元从通用电气(General Electric)购买该投资组合(约200栋公寓楼),但其后于2017年以2600亿日圆(185.24亿港元)把该资产出售给安邦。


日本房产独具魅力的秘密


我们都知道,房产投资是一项长期投资,有其独特的内在规律和逻辑。房地产领域的一个规律性论断:短期看政策、中期看货币、长期看人口。我们就从这三点出发,来分析一下为什么众多知名财团纷纷加注日本房产市场?未来日本房产市场究竟走向何方?


1、短期看政策:一场旅游业的大考,政府补助填补亏损


日本政府已经紧急出台了“雇佣调整补助金”政策。根据此政策,1月24日以后,今年和去年同期相比营业额下降了10%以上并且暂时停业的公司,只要加入了雇佣保险,且能够证明受肺炎影响,都可以申请此项补助金。按照公司员工的每日工资的2/3补助,补助金的每日上限为8335日元。也就是说,在经营民宿的日本小公司只要正规交税,都可以申请,用补助弥补损失。


2、中期看货币:全球放水,日元依然坚挺


这一轮日本2万亿货币投放,相当于GDP的0.38%,美国已经占5.6%,西班牙15.41%,而中国宣布的25万亿“新基建”,相当于GDP的25%,所以日本资产的保值性仍然较好。此外,每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生,包括日元在内的避险货币便会出现上涨,哪怕是在疫情面前也同理。

日元成为避险货币的原因主要有两个:一方面,日元自由流通,外汇储备规模较大,其经济实力也为日元币值稳定提供了基础。另一方面,日本长时间的低利率环境导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。避险属性加上本轮非常节制的放水,日元和日本资产,仍将是未来五年中,全球资产中的避险港。


3、长期看人口:首选大城市,旅游人口将报复增长


投资房产的第一要义是流动性,无论是日本长租公寓投资还是民宿投资。也就是在投资买房的时候,就要考虑几年后卖的问题,所以投资长期来看,要看人口流入以及城市的经济情况。

从常驻人口看,虽然日本正处于老龄化,但是由于地方人口不断涌入大城市,住宅又是生活中不可缺少的一部分,这种趋势,就保证了东京大阪等大都市房价和租金的稳定性。根据日网数据统计,截至2019年1月1日,东京总人口约为1385万人,比2018年同期增长了近10万人,实现了长达23年的连续增长。

从旅游人口看,2019年访日外国游客数仍达到3188万人次,连续7年突破最高纪录。5年内日本旅游业依然还会走上坡路,只是中间因为疫情、经济周期的变化有些短期调整,但大方向上没有影响。 

在接下来的几年里,日本可谓盛事不断,将持续助推旅游人口的批量导入。事实也证明了安倍的观光经济对于经济的发展是非常的直接的,影响是巨大的,后续政策依然会得以很好的贯彻和执行。


新冠只是短暂事件,只要“熬”过去,日本未来依然向好。长期来看,中日关系向好,日本房产市场开放性强、外国人士购房无限购、享有永久产权,日本房产仍是具有成长性的优质标的,可以考虑布局。或许对于国内投资者而言,我们都曾有过通过「炒房」来获取超额收益的美好回忆,但如今这种方式早已一去不复返。冷静的投资将会在未来几年内成为主流。尤其对于日本房地产而言,「冷静比投机更重要」,把握好自己的投资节奏,日本的房地产便未来可期。

只是把握节奏并不意味着按兵不动,因为现在日本市场的种种迹象都在表明,最近一班的不动产投资最佳时机「末班车」已经开始检票了,莫要错过良机!


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跟紧财团投资,还能拿日本身份


另外,还可以通过投资日本房产,获得日本经营管理签证,并进而获得日本永驻身份。虽然日本没有直接的购房移民项目,但是可以通过注册公司,并以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营,从而获得日本经营管理签证。日本经营管理签证分为普通经营管理签证和高级经营管理签证,当下日本大力扶持高级经营管理签证。一旦获得日本高级经营管理签证,就可以在最快1年内获得日本的永驻身份(相当于永居、绿卡)。


投日本房产、拿日本身份、享日本福利


在日本只要怀孕时间达到4个月以上,之后无论是孩子出生,还是流产、早产、死胎、人工流产都可以直接拿到42万日元(约合2.7万人民币)的补助。在孩子出生后到未满1岁这段期间,如果在家休息育儿,也可以从雇用保险中获得补助,金额为原来收入的50%。单亲家庭有儿童抚养津贴,残疾儿童有特别抚养津贴,残疾人还有残疾人津贴。

作为世界上人均寿命最长的国家,日本医疗体制的完善程度堪称世界一流。日本是世界上为数不多的实现全民医保的国家之一,在日本居住的居民(包括长期居住的外国人在内)都享有加入国民健康保险的权利。目前日本国民医疗保险覆盖率为99%,堪称世界之最,真正做到了无论大病小病,都能让人们看得起病、买得起药。

2019年10月起,日本实施教育免费化,对象包括所有家庭3-5岁儿童、免除居民税的低收入家庭的0至2岁幼儿。2020年,国家向就读大学的低收入家庭学生发放无需返还的补贴型奖学金。





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